Brať či nebrať ponuku úrokovej zľavy hypotekárnej banky?

Viaceré banky ponúkajú lepšie úrokové sadzby na hypotéke, pokiaľ klient využije aj ďalšie služby.

Získanie lepšieho úroku o niekoľko desatiniek percent je spravidla podmienené zriadením a aktívnym využívaním účtu v danej banke. Pod aktívnym využívaním účtu sa najčastejšie rozumie zasielanie mzdy na daný účet. Zaujímavé zníženie úroku je tiež možné získať, pokiaľ klient uzatvorí voliteľné poistenie schopnosti splácať. Možností, ako si znížiť úrokovú sadzbu ponúkajú banky teda hneď v niekoľkých variantoch.

Hypotekárne banky prezentujú takzvané úrokové zvýhodnenia ako neuveriteľne atraktívne pre klientov. Je tomu ale v skutočnosti tak?

Človek nemusí byť Sherlock Holmes s finančným vzdelaním, aby sa dopátral k tomu, že vyššie uvedené úrokové zvýhodnenia sú výhodné najmä pre peňažné ústavy. Vezmite si bežný účet – pokiaľ Vás banka presvedčí, aby ste si ho dobrovoľne zriadili, získa tým ďalší zdroj príjmu – poplatok za vedenie účtu plus úroky zo sumy, ktorú budete na účte držať. Alebo ak si uzatvoríte dobrovoľné poistenie schopnosti splácať úver, nezískate len Vy, ale získa predovšetkým hypotekárna banka. Ak by sa Vám niečo zlé stalo – invalidita, práceneschopnosť, smrť… banka má svoje peniaze v suchu – splácanie totižto za dlžníka prevezme poisťovňa.

So zľavami narábajte rozumne. Nesadnite na lep každej ponuke!

Vyššie uvedené nemá za cieľ odradiť záujemcov o financovanie bývania prostredníctvom hypotéky od využívania zliav, ale má skôr viesť k racionálnemu zhodnoteniu, či a do akej miery sa úrokové zvýhodnenia skutočne oplatia. Pokiaľ žiadate o hypotéku v banke, u ktorej už máte vedený účet a na ktorý Vám chodí výplata, jasné že zľava z úroku poteší – nemusíte platiť ďalšie konto navyše a nemusíte si meniť platobné príkazy z pôvodného účtu na nový, aj keď je pravda, že po novom presuny trvalých príkazov na úhradu, trvalých príkazov na inkaso, súhlasov platiteľa s inkasom a prevodných príkazov boli výrazne uľahčené, nakoľko sa o presun postará nová banka.

V súvislosti s presunom účtu však predsa len zostane niekoľko povinností – odovzdanie debetných kariet vydaných k starému účtu, vybavenie novej a nahlásenie nového čísla účtu zamestnávateľovi…Skrátka s presunom je spojených niekoľko administratívnych úkonov a poplatky navyše, ktoré môžu prevýšiť úspory z úrokového zvýhodnenia na hypotéke.

Ako zistiť či sa úrokové zvýhodnenie skutočne oplatí?

Jediným možným spôsobom, ako zistiť, či sa ponuka akciového úroku napríklad pri využívaní bežného účtu oplatí, je pracný prepočet. Uveďme si ho na príklade.

Peter požiada o hypotéku na kúpu bytu v Bratislave vo výške 120 000 €. Vzhľadom k tomu, že jeho príjem je nadštandardný a nemá žiadne ďalšie záväzky, banka mu ponúkne atraktívny úrok 2,89 % p.a. pri päťročnej fixácii. V základných podmienkach úveru sa však dočíta, že ponúkaná úroková sadzba je už znížená o dve zľavy za využitie voliteľných služieb – zľavu pri vedení účtu v danej banke vo výške 0,15 % a ďalšiu zľavu 0,15% pri presmerovaní príjmu na tento účet. Vzhľadom k tomu, že Peter už má dva účty, nechce sa mu otvárať tretí a tak sa začne zaujímať o to, či by bola úspora na úroku dostatočne motivujúca na to, aby si založil tretí účet v poradí, z ktorého by splácal hypoúver.

A tak si Peter vezme do ruky pero, papier, otvorí si hypotekárnu kalkulačku, vytlačí si aktuálny cenník banky a začne počítať….

Z cenníka sa dozvie, že nový účet by ho v banke, kde žiada o hypotéku stál 7 € mesačne. Keďže Peter plánuje hypotéku po piatich rokoch predčasne splatiť, vypočíta si, že nový účet ho bude počas piatich rokoch stáť 420 €. Svoje staré účty nechce rušiť.

Teraz zostáva vypočítať, aká by bola úspora na úroku a mesačnej splátke, ak by úver splácal so zľavneným úrokom (2,89 % p.a.) alebo bez zľavy a bez účtu (3,19% p.a.). Vďaka voľne dostupnej hypotekárnej kalkulačke ktorú si nájde na internete a splátkovému kalendáru, ktorý vypočíta pre každý mesiac výšku úroku a úmoru na mesačnej splátke sa dozvie nasledovné:

• pri úvere 120000 €, fixácii 5 rokov a úroku 3,19 % p.a. by za päť rokov banke zaplatil na úrokoch 18152 €, pričom zostatkový dlh by činil 107 053 €.
• pri rovnakých parametroch úveru, s akciovým úrokom 2,89 %, ktorý je podmienený vedením účtu v banke a presmerovaním mzdy na tento účet, by za 5 ročné obdobie banke zaplatil na úrokoch 16402 €, zostatkový dlh by bol 106472 €. Pri predčasnom splatení v piatom roku by Peter hypotéku preplatil na úrokoch o 16402 €. Treba však počítať s dodatočnými nákladmi na vedenie ďalšieho účtu, ktoré sa počas piatich rokov vyšplhajú na 420 €.

Spočítané a podčiarknuté

Napriek ďalším nákladom za vedenie účtu je pre Petra jednoznačne výhodnejšie využiť možnosť úrokového zvýhodnenia 0,30 %. Ušetrí tým viac ako 1300 € a to aj napriek tomu, že si bude musieť založiť ďalší účet….

Celkové úspory na znížení úrokovej sadzby hoc aj o desatinku percenta sa tak môžu vyšplhať na tisícky eur. Výška úspory závisí od toho, či bude ponuka úrokového zvýhodnenia platiť počas celej doby splatnosti, alebo iba počas zvolenej doby fixácie.

Poistenie schopnosti splácať zníži úrok o ďalšie desatinky percenta

Ďalšou možnosťou ako si znížiť úrokovú sadzbu na hypotéke je uzatvorenie poistenia schopnosti splácať. V závislosti od banky to môže byť od 0,1-0,5 %.

Na rozdiel od zriadenia účtu je však táto voliteľná služba podstatne drahší špás. Výška splátky poistného sa vypočíta ako isté percento z mesačnej splátky, podľa zvolenej varianty poistného. Taký základný balík poistenia (ktorý kryje iba riziko smrti a trvalej invalidity a nechráni pre prípad straty zamestnania, ktorý je najčastejším dôvodom platobnej neschopnosti) môže splátku navýšiť aj o viac ako 10 %. Zbytočný náklad pre klienta, ktorý má už napríklad uzatvorenú životnému poistku. V takomto prípade by sa oplatilo oprášiť poistnú zmluvu a overiť si, či náhodou neobsahuje aj pripoistenie schopnosti splácať úver, prípadne si takéto pripoistenie uzatvoriť.