Stavba rodinného domu je časovo ale aj finančne nesmierne vyčerpávajúca, takže len málokto si môže dovoliť luxus financovania výstavby čisto z vlastných úspor. Väčšina ľudí sa tak musí spoľahnúť na získanie podstatnej časti finančných prostriedkov potrebných na dokončenie domu z banky.

Hypotéka sa v prípade stavby líši od úveru, ktorý sa poskytuje na kúpu nehnuteľnosti (či už bytu alebo rodinného domu). Ako postupovať, ak chcete stavať dom a aké sú rozdiely v hypotéke, čo sa týka výstavby a kúpy „hotovej nehnuteľnosti“?

Podstatné rozdiely sú jednak v čerpaní úveru a jednak v dokladoch potrebných na vybavenie hypotéky.

Kúpa nehnuteľnosti

hypouverBanke je v podstate úplne jedno, aký typ nehnuteľnosti kupujete, záleží len na tom či je v osobnom vlastníctve. Pokiaľ áno, budete musieť preukázať len účel použitia finančných prostriedkov a zdokladovať výšku príjmu. Účel hypotéky sa preukazuje kúpnou zmluvou, zmluvou o budúcej kúpnej zmluve prípadne rezervačnou zmluvou. Ak ste zamestnaný výšku príjmu dokladujete prostredníctvom potvrdenia o výške príjmu. Podnikatelia preukazujú svoju solventnosť daňovým priznaním za posledné dve zdaňovacie obdobia. Okrem toho sa bude od Vás požadovať aj odhad ceny danej nehnuteľnosti.

Hypotéka na kúpu nehnuteľnosti je charakteristická jednorazovým čerpaním úveru. Po schválení úveru banka prevedie peniaze na Váš účet alebo priamo na účet predávajúceho. Bezpečnejšia možnosť je zriadenie vinkulácie alebo notárskej úschovy. Peniaze sú tak bezpečne uložené až dokým nepredložíte nový list vlastníctva, kde ste už uvedený ako majiteľ. Po predložení nového listu vlastníctva sú uložené finančné prostriedky prevedené na účet predávajúceho. Je to spôsob ako ochrániť záujmy ako kupujúceho tak aj predávajúceho, ktorý má istotu že kupujúci nemôže s peniazmi manipulovať.

Poplatky za vinkuláciu v bankách

Všeobecná úverová banka obmedzenie disponovania s vkladom na účte na základe zmluvy o vinkulácii 60,00 €
Slovenská sporiteľňa vinkulácia prostriedkov na účte 70,00 €
ČSOB zriadenie vinkulácie 70,00 €
Unicredit bank vinkulácia vkladu a jej zmena na podnet klienta a vydanie potvrdenia 100,00 €
OTP banka zriadenie vinkulácie 1 % z vinkulovanej sumy, minimálny poplatok je 20 €, maximálny 166 €
Tatra banka vinkulácia s následným vyplatením prostriedkov na účely zaplatenia kúpnej ceny za nehnuteľnosť 0,25 % zo sumy vinkulovaných prostriedkov, minimálne 120 €

Poplatky za notársku úschovu

Sú stanovené podľa hodnoty uschovanej sumy a sú uvedené bez DPH

Výška základu Poplatok
do 3319,39 € 23,24 €
16 596,96 € – 33 193,92 € 99,58 €
33 193,92 – 331 939,19 € 165,97 €
nad 331 939,19 € 331,94 €

V prípade, že chcete stavať…

Čo sa týka vybavenia hypotekárneho úveru je stavba domu o niečo zložitejšia v porovnaní so situáciou, keď sa nehnuteľnosť „iba“ kupuje. Budete musieť predložiť niekoľko dokumentov navyše. Okrem dokladovania príjmu a účelu použitia finančných prostriedkov je nutné pripraviť si doklady týkajúce sa stavby, teda originál alebo overenú kópiu stavebného povolenia, projekt pre stavebné povolenie, zmluvu o dielo s dodávateľom / dodávateľmi stavby, rozpočet nákladov po jednotlivých položkách a harmonogram stavebných prác (požadované doklady sa môžu v jednotlivých bankách líšiť).

Nezabudnite tiež na znalecký posudok, výpis z katastra nehnuteľností a kópiu z katastrálnej mapy. Ak sú všetky doklady v poriadku, schvaľovací proces prebehne rovnako rýchle ako pri vybavovaní „klasickej hypotéky“. Hlavným rozdielom v prípade hypotéky na stavbu rodinného domu je čerpanie finančných prostriedkov, ktoré je postupné. Banka bude uvoľňovať peniaze postupne, prostredníctvom niekoľkých tranží, podľa toho, ako sa bude zvyšovať hodnota nehnuteľnosti. Ideálne je, ak máte nasporené vlastné prostriedky na kúpu stavebného pozemku (alebo môžete ručiť inou nehnuteľnosťou), potom môžete pozemok použiť ako zábezpeku úveru, z ktorého môžete financovať hrubú stavbu. Akonáhle je hrubá stavba postavená, necháte ju zapísať do katastra nehnuteľností, a môžete čerpať ďalšiu časť úveru z ktorej financujete ďalšiu výstavbu. Prvé čerpanie zvyčajne býva bez dokladovania účelu a na získanie ďalších čerpaní musíte vždy banke zdokladovať účel použitia finančných prostriedkov.

V zásade platí, že banka Vám dá k dispozícii iba toľko finančných prostriedkov, koľko je aktuálna hodnota rozostavaného domu.

Charakteristickým znakom postupného čerpania je že Vášmu poskytovateľovi hypotéky platíte len úroky z vyčerpanej čiastky až do doby dokým vyčerpáte celú plánovanú sumu úveru.