Hypotéky do 90% a 100% z hodnoty nehnuteľnosti budú raritou

Nemáte vlastné úspory a plánujete si zabezpečiť strechu nad hlavou formou hypotéky? V tom prípade sa s vybavovaním úveru v banke poponáhľajte alebo…začnite šetriť. Doteraz pomerne bežne poskytované 90 % hypotéky a tkz. stopercentné hypotéky čakajú výrazné obmedzenia – ich získanie bude tvrdší oriešok. Na 100% financovanie nehnuteľnosti hypotékou sa už nebude dať spoliehať. Vyplýva to z Odporúčania NBS v oblasti politiky obozretnosti na makroúrovni č. 1/2014 (ktoré boli vydané 7. októbra 2014) k rizikám spojeným s vývojom na trhu retailových úverov.

10 odporúčaní pribrzdí dobre prekvitajúci úverový biznis

Okrem toho, že bankám sa kleplo po prstoch v oblasti poskytovania hypoték s vysokým LTV – loan to value ( podiel výšky zadlženia k hodnote zabezpečenia), nové obmedzenia sa vzťahujú aj na doteraz obľúbené hypotéky a pôžičky bez dokladovania príjmu, pri ktorých stačilo podpísať čestné prehlásenie, že príjem žiadateľa postačuje na splácanie úveru.

Odporúčania sa týkajú poskytovania hypoték a retailových úverov a boli vydané pre všetky tuzemské banky, pobočky zahraničných bánk a stavebné sporiteľne. Na ich implementáciu NBS veľa času nedala – niektoré odporúčania by mali finančné domy uviesť do praxe už od 1. novembra 2014, príp. od 1. marca 2015, pri iných je implementácia postupná v priebehu roka 2015.

Podiel 90% a 100% hypoték sa bude postupne znižovať

Spotrebiteľmi žiadaný produkt – štedré hypotéky s vysokým podielom výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti (teda s LTV medzi 90 % a 100%) z ponuky bánk síce nezmiznú úplne, no ich podiel by sa mal postupne znižovať. Do konca prvého polroka 2015 by mali tvoriť z celkového objemu poskytnutých hypoték najviac štvrtinu, do 31. marca 2016 najviac pätinu a od začiatku roka 2017 by mali predstavovať maximálne desatinu z celkového objemu poskytnutých úverov. Dôvod tohto opatrenia je zrejmý: centrálna banka sa obáva, že ak by vývoj na trhu pokračoval tak ako doteraz, v budúcnosti by sa mohol objem nesplácaných hypoték radikálne zvýšiť a práve tomu snaží zabrániť spŕškou reštrikčných odporúčaní. Je však dosť pravdepodobné, že banky si už nájdu spôsob, ako niektoré nepohodlné opatrenia (ktoré budú mať dopad na hospodársky výsledok) obísť. Napríklad tým, že k hypotékam budú poskytovať spotrebné úvery bez zabezpečenia. Ovca bude celá, aj vlk sýty a klient získa sumu, ktorú potrebuje, aj keď drahšie ako doteraz. NBS sa však na podobné špekulácie pripravila a snaží sa im aspoň čiastočne zabrániť tým, že stanovila maximálnu lehotu splatnosti spotrebných úverov na 8 rokov (čo by malo platiť už od začiatku roka 2016).

NBS ďalej odporúča aj pravidelné priebežné prehodnocovanie všetkých založených nehnuteľností s cieľom sledovať hodnotu LTV na aktuálnom portfóliu. Taktiež nabáda na banky na obozretný prístup pri spolupráci so znalcami, pri ktorých bolo v minulosti zistené nadhodnotené oceňovanie. Taktiež odporúča pravidelne kontrolovať (a prípadne aj upraviť) znalecké posudky. Už teraz však banky sa snažia klientov zlanáriť nižšou cenou na vypracovanie posudku od ich vlastných interných znalcov, pri ktorých je nadhodnotenie ceny nehnuteľnosti vylúčené.

Dôkladnejšie preklepnutie záujemcov o pôžičku

Ďalšia séria odporúčaní Národnej banky sa týka preverovania bonity záujemcov o úver. NBS navrhuje stanovenie a dodržiavanie interného hodnotiaceho faktora – schopnosti klienta splácať úver. Ten by mal zohľadňovať príjmy domácnosti, bežné životné náklady domácnosti a výdavky domácnosti vyplývajúce zo všetkých jej finančných záväzkov.

Všetky banky a stavebné sporiteľne pôsobiace na tuzemskom trhu by si mali príjem záujemcu o pôžičku dôkladne overiť – a to z nezávislých interných alebo externých zdrojov. Prísnejšie pravidlá týkajúce sa LTV nesmú nahrádzať požiadavku overenia výšky príjmu. Centrálna banka upozorňuje, že čestné prehlásenie nepovažuje za dostatočný spôsob preukázania príjmu. Ak by si to banky vzali k srdcu, z trhu by úplne vymizli hypotéky a pôžičky bez dokladovania príjmu, ktoré v hojnej miere využívajú živnostníci a podnikatelia, ktorí svoj príjem nedokážu zdokladovať.

Národná banka počíta aj s horším scenárom a radí bankám obozretnosť: schopnosť klienta splácať úver by mala zostať nezmenená, aj keď dôjde k nárastu úrokových sadzieb o dve percentá. Banky tak budú musieť napríklad pri poskytovaní hypotéky pre mladých testovať žiadateľovu schopnosť úver splácať pri nebonifikovanej sadzbe – teda zvýšenej o 2%, ktorá nadobudne platnosť až 5 rokov po poskytnutí úveru.

NBS radí komerčným bankám vykonávať stresové testovanie svojho portfólia voči rastu úrokových sadzieb a zvyšovaniu nezamestnanosti. Výsledky by mali zohľadniť vo svojich interných limitoch na schopnosť klienta splácať úver. V horizonte 5 rokov by mali počítať s rastom úrokov vo výške minimálne 3%.

NBS chce vyššie uvedenými opatreniami docieliť, aby komerčné banky nad ktorými vykonáva dohľad boli pripravené na horší scenár a predísť tak zvyšujúcemu sa objemu nesplácaných úverov zabezpečených nehnuteľnosťou. Aj keď sú to len „odporúčania“ NBS bude ich plnenie kontrolovať priebežnými hodnoteniami (prvé hodnotenie sa plánuje na druhý kvartál 2015), v budúcnosti sa však môžu zmeniť na záväzné nariadenia.