Refinancovanie hypotéky od A po Z

Hypotekárne banky majú žatvu. Záujem o hypotéky je na slovenskom trhu nevídaný, vďaka rekordne nízkym úrokom, ktorých sme svedkami v posledných mesiacoch.

Podľa NBS poskytli banky klientom počas Augusta 2013 hypotéky v celkovom objeme 331,8 mil. eur, čo predstavuje oproti rovnakému obdobiu minulého roka nárast takmer o polovicu. Priemerný úrok, za ktorý sa poskytujú hypotekárne úvery je stále veľmi nízky, iba 3,89 % ročne, čo je druhá najnižšia sadzba v histórii Slovenska. Doterajší rekord bol zaznamenaný v predchádzajúcom mesiaci júl kedy priemerný úrok dosiahol svoje dno – 3,88 % p.a.

Podľa finančných expertov veľký záujem je daný najmä refinancovaním pôvodných hypotekárnych úverov – teda nahradenie nevýhodnej hypotéky novým úverom.

Tento záujem obyvateľov o nahradenie drahšieho úveru novým, s lepšími podmienkami sa dá pochopiť. Veď prečo platiť drahé úroky banke, keď Vám konkurenčná ponúka lepšiu úrokovú sadzbu a niekoľko benefitov navyše.

K tomuto „boomu“ prispieva aj podstatné zjednodušenie celého procesu.

Viacero bankových domov ponúka refinancovanie hypotéky bez poplatku za poskytnutie nového úveru, bez nového znaleckého posudku a niektorí poskytovatelia dokonca sľubujú jednoduché vybavenie bez opätovného dokladovania príjmov.

Aké sú možnosti pri refinancovaní?

• získate nižší úrok
• nižšie administratívne poplatky
• možnosť predĺžiť splatnosť (čím získate nižšie splátky) alebo naopak skrátiť (vďaka čomu úver menej preplatíte a dlhu sa zbavíte skôr). Aby sa refinancovanie v konečnom dôsledku oplatilo, je dôležité nepredlžovať splatnosť.
• možnosť získať „peniaze navyše“ ktoré môžete použiť na čokoľvek, napríklad na zariadenie domácnosti. Peniaze navyše môžu síce krátkodobo pomôcť – napríklad rýchlejšie zariadiť domácnosť, ale dlžná suma sa tým navýši, čím sa zvýši úverové zaťaženie dlžníka.

Správne načasovanie je základ

Kľúčom k úspechu pri refinancovaní je správne načasovanie. Ako iste viete, banky ponúkajú možnosť predčasne splatiť hypotekárny úver v rámci končiacej fixácie úrokovej sadzby. Práve v tomto období je najlepší čas na výmenu banky. Ak by ste sa rozhodli refinancovať mimo tohto obdobia, tak by zmena banky nemusela byť až taká výhodná z dôvodu vysokých poplatkov za predčasné splatenie, ktoré si určuje každá finančná inštitúcia individuálne. Napríklad vo VUB banke by ste zaplatili 4 % z predčasne splatenej sumy a v Slovenskej sporiteľni by bol poplatok 2 % z predčasne splatenej istiny x počet dní do skončenia fixácie / 360.

Tatra banka a Unicredit si pýtajú za predčasné splatenie úveru uprostred fixácie ešte viac, až 5 %. Podľa zákona Vás musí banka informovať o termíne konca fixácie a o novej úrokovej sadzbe minimálne 2 mesiace vopred. Okrem toho je Váš veriteľ povinný uvádzať okrem základnej úrokovej sadzby aj hrubú maržu banky (ktorá zahŕňa obchodnú maržu banky a rizikovú prirážku klienta), čo umožňuje záujemcom o refinancovanie hypotéky porovnanie ponúk aj z konkurenčných bánk. Vďaka tomuto získava klient možnosť zistiť, či prípadná zmena úroku bola z dôvodu zmeny základnej sadzby alebo na základe toho, že bol klient bankou vyhodnotený ako viac rizikový.

Každopádne Vám dvojmesačná lehota bude stačiť na to, aby ste sa informovali aj v iných bankách na možnosť refinancovania. Nie vždy sa však oplatí „tlačiť na pílu“ a utekať hneď k inej finančnej inštitúcii. Napríklad ak máte hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých alebo hypotekárny úver nad 90 % z hodnoty nehnuteľnosti. Vtedy sa oveľa viac oplatí vyjednávať s Vašou existujúcou bankou. Na Slovensku sú ľudia zvyknutí skôr pasívne čakať a prijímať, kto im čo ponúkne, miesto toho, aby sa snažili sami si vyjednať lepšie podmienky. Prečo to nezmeniť? Ak nie ste spokojný s podmienkami Vašej hypotéky, dohodnite si stretnutie s Vaším hypotekárnym špecialistom a vyjednávajte. Možno budete prekvapený, ako dobre to dopadne. Pokiaľ to nedopadne podľa Vašich očakávaní, vždy máte možnosť „zdupkať“ ku konkurencii:)

Prieskum trhu

Je asi časovo najnáročnejší, a pokiaľ si chcete obehať všetkých poskytovateľov, tak si vezmite aspoň pár dní dovolenky. Práve časová náročnosť je aj častým dôvodom, prečo sa niektorí klienti nakoniec rozhodnú zostať so svojou existujúcou bankou. Dôkladná analýza jednotlivých ponúk Vám nakoniec môže ušetriť tisícky eur, ktoré by ste platili úplne zbytočne, ak by ste zostali v súčasnej banke.

Doklady potrebné na refinancovanie a postup pri vybavení

1. Prieskum trhu a výber nového poskytovateľa hypotéky

2. Podanie žiadosti o nový hypotekárny úver

3. Predloženie požadovaných dokladov. V závislosti od novej banky sa môže ale nemusí od Vás požadovať predloženie znaleckého posudku. Väčšina poskytovateľov si už dnes dokáže zabezpečiť interný odhad ceny nehnuteľnosti, ktorý Vás nebude nič stáť. V opačnom prípade by ste za znalecký posudok zaplatili cca 100 až 300 €. Ďalej je potrebné predložiť osobné doklady (doklad totožnosti) a pôvodnú úverovú zmluvu

4. Spísanie novej úverovej zmluvy a návrh na zriadenie záložného práva do katastra nehnuteľností (poplatok je 66 €). Ak by ste chceli proces urýchliť, tak za zrýchlený vklad do 15 dní zaplatíte poplatok 265,50 €. V tomto štádiu je nehnuteľnosť založená v prospech oboch bánk, pričom pôvodná banka zostáva veriteľom v prvom poradí.

5. Novým hypotekárnym úverom sa splatí predchádzajúci úver, pričom celú transakciu zabezpečí nový veriteľ.

6. Po tom, čo dôjde k splateniu starej hypotéky, pôvodný veriteľ pošle do katastra súhlas s výmazom záložného práva na nehnuteľnosť (odborný výraz je kvintácia) a týmto sa súčasná banka stáva záložným veriteľom v prvom poradí a týmto je celý proces ukončený.

Kedy sa oplatí?

To, či sa refinancovanie oplatí alebo nie zistíte, ak si do ruky vezmete kalkulačku a prepočítate si úsporu, ktorú by ste získali na najbližšie plánované obdobie fixácie (potom môžete opäť refinancovať). Potom si treba odpovedať na otázku: Vyváži úspora náklady spojené so zmenou banky? Napríklad poplatok za poskytnutie nového úveru, za predčasné splatenie pôvodného, poplatok za znalecký posudok, poplatok na katastri, u notára… Ak ste si odpovedali na túto otázku kladne, a úspora sa pohybuje v rádoch tisícok eur, bola by veľká škoda nechať si refinancovanie ujsť.