Znalecký posudok nehnuteľnosti

Plánujete vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov, nachádzate sa v dedičskom konaní alebo chcete si v najbližšej dobe vziať hypotéku alebo úver zabezpečený nehnuteľnosťou? Vo všetkých týchto prípadoch sa bude od Vás požadovať predloženie znaleckého posudku nehnuteľnosti. V prvých dvoch situáciách – teda rozvod a dedičské konanie budete potrebovať znalecký posudok za účelom vysporiadania majetku a v druhom prípade pri žiadosti o hypotéku či úver je predloženie posudku nutné z dôvodu stanovenia výšky úveru a zriadenia záložného práva.

Hodnota nehnuteľnosti totižto patrí medzi najdôležitejšie faktory, ktoré majú vplyv na objem schváleného úveru. Znalecký posudok pre účely poskytnutia hypotekárneho úveru môže vypracovať buď interný špecialista určený bankou alebo znalec, nie však hocijaký. Pri výbere vlastného znalca si dajte pozor na to, aby bol znalec zapísaný na zozname znalcov Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, konkrétne v odbore Stavebníctvo a v odvetví Odhad hodnoty nehnuteľností a aby mal pridelené evidenčné číslo.

Vlastný znalec verzus interný odhad ceny nehnuteľnosti bankovým špecialistom

Interný odhad ceny nehnuteľnosti Vám ponúknu v každej hypotekárnej banke. Aj keď máte možnosť výberu medzi interným špecialistom a nezávislým znalcom, iste Vám neuniklo, že jednotlivé banky sa snažia klientov tak trochu dotlačiť k voľbe interného odhadu tým, že im ponúknu výhody rôzneho druhu – lacnejší či dokonca bezplatný posudok, expresné spracovanie a pod.

Čo tým vlastne sledujú? Každá banka má stanovený vlastný postup oceňovania nehnuteľnosti. A neraz sa stane, že interne ocenená nehnuteľnosť je mierne podhodnotená, čím si banka vytvára akýsi cenový vankúš.

Nevýhodou interného posudku je skutočnosť, že ho nemôžete použiť nikde inde, nakoľko slúži striktne iba pre potreby poskytnutia hypotekárneho úveru v danej banke.

Koľko stojí taký interný odhad? Napríklad vo Všeobecnej úverovej banke zaplatíte za odhad ceny domu 150 €, za odhad ceny bytu a pozemku 100 €. Rovných 100 € si účtuje aj Tatra banka za odhad ceny pozemku a bytu a 170 € za ohodnotenie rodinného domu. Bankové domy odhadujú cenu nehnuteľnosti na základe vlastnej metódy, kde berú do úvahy najmä lokalitu (majú spriemerované ceny nehnuteľností v jednotlivých lokalitách), ďalej sa berie do úvahy celková plocha a počet izieb. Problém je v tom, že bankou vypracovaný odhad môže byť aj o niekoľko desiatok percent nižší (aj o 10-20% nižší ako od nezávislého špecialistu). Tak prečo si nedať radšej vypracovať ohodnotenie nezávislým znalcom? Znalec vypracuje posudok, odovzdá Vám ho a Vy ho odnesiete do banky. Tam však posudok nemusia automaticky akceptovať. Môžno Vám posudok vypracoval znalec, s ktorým daná banka nemala v minulosti dobré skúsenosti. Ak nastanú akékoľvek pochybnosti ohľadom  stanovej hodnoty nehnuteľnosti, bude sa s najväčšou pravdepodobnosťou požadovať supervízia alebo prehodnotenie znaleckého posudku, kde sa cena oproti pôvodnému odhadu zoseká prinajlepšom o desatinu.

Čítajte ďalej: Grr, banka neakceptovala môj znalecký posudok. Má na to právo?

Posudok vypracovaný nezávislým znalcom má však jedno veľké plus: môžete ho použiť aj opakovane, pri žiadostiach o hypotéku v iných bankách.

Aké podklady sú potrebné na vypracovanie znaleckého posudku?

Na to, aby mohol znalec odviesť svoju prácu, bude potrebovať okrem sprístupnenia nehnuteľnosti za účelom obhliadky aj niekoľko podkladov, ktoré sa líšia od typu oceňovanej nehnuteľnosti.

Pre ocenenie bytu bude potrebné dodať:

• list vlastníctva nie starší ako 3 mesiace
• kópia z katastrálnej mapy
• pôdorys bytu
• doklad o nadobudnutí bytu (doložiť ho môžete kúpnou zmluvou, osvedčením o dedičstve a pod.)
• doklad o veku (na základe potvrdenia od správcu domu)

Pre ocenenie rodinného domu (chaty) sa bude požadovať predloženie nasledovných dokladov:

• list vlastníctva nie starší ako 3 mesiace
• kópia z katastrálnej mapy
• ak sa jedná o rozostavanú stavbu tak aj geometrický plán
• doklad o veku (stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie )
• projektová dokumentácia

Cena znaleckého posudku

Istotne Vás najviacej bude zaujímať cena, koľko peňazí Vám bude chcieť znalec „vytiahnuť z peňaženky“.

Výsledná suma bude závisieť od typu nehnuteľnosti (najdrahšie sú rodinné domy, o niečo lacnejšie sú byty a najlacnejšie sú pozemky) ale aj od lokality (najviacej zaplatíte za posudok v Bratislave, kde je bežná cena za rodinný dom 350 € a viac, v obciach na východnom Slovensku sa dá bez problémov zmestiť do sumy 200 € za dom s obytnou plochou do 100 m2).

Pri oceňovaní bytu počítajte so sumou od 100 € vyššie.

Dohodnutá suma však vždy reflektuje rozsah prác a časovú náročnosť ocenenia nehnuteľnosti. Ľudia si často myslia, že sa jedná o jednu A4 na ktorej je uvedené ohodnotenie bytu či rodinného domu, ale v skutočnosti sa jedná rozsiahlu štúdiu ktorá má niekoľko desiatok strán. Tú dostanete v troch kópiach a aj na CD.

Málokto tiež vie, že znalci majú hmotnú zodpovednosť za škodu spôsobenú nesprávnym úsudkom. Z vyššie uvedeného vyplýva, že cena posudku, aj keď sa zdá byť na prvý pohľad vysoká, je v skutočnosti primeraná.