Aké novinky prinesie rok 2016 v oblasti úverov na bývanie?

Trh s úvermi na bývanie prechádza dynamickými zmenami. Spôsob, akým sa poskytujú za posledný rok najviacej ovplyvnila NBS. Tá vlani v októbri nastavila pravidlá – odporúčania komerčným bankám z dôvodu obozretnosti pred rizikami spojenými s vývojom na retailovom úverovom trhu.

Najzásadnejšou zmenou je postupné znižovanie LTV – pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Pomer hypoték s vysokým LTV od 90-100 % je striktne obmedzený (až do marca 2016 je to len 20 % ) a bude sa ešte viac znižovať, až nakoniec by 90-100 % hypotéky nemali presiahnuť 10 % z objemu všetkých poskytnutých úverov na bývanie (od januára 2017). Znamená to teda, že drvivá väčšina žiadateľov, ktorí chcú hypotéku musia mať našetrené vlastné prostriedky – min. 20 % z hodnoty financovanej nehnuteľnosti, ideálne však 30 %. To, čo sa môže v momente žiadosti o hypotéku javiť ako nevýhoda (potreba mať vlastné úspory) sa počas splácania a na jeho konci ukáže ako veľké plus. Pri úveroch do 70 % z hodnoty nehnuteľnosti klient získa lepšiu úrokovú sadzbu ako napríklad pri 100 % hypotéke a navyše, úver môže aj skôr splatiť (prípadne má nižšie splátky) nakoľko hypotékou nefinancuje 100 % z ceny nehnuteľnosti, ale len jej časť.

Ďalším významným opatrením je testovanie záujemcov či sú schopní splácať pôžičku aj keď sa úrokové sadzby zdvihnú o dva percentuálne body. Trh s úvermi na bývanie tak nebol v uplynulých mesiacoch charakteristický len rekordne nízkymi úrokovými sadzbami, ale aj zásadnými zmenami ktoré majú priamy dopad na život a peňaženky ľudí aktuálne riešiacich otázku bývania.

Zdá sa, že ani nasledovný rok 2016 nezostane bez legislatívnych zmien. V prvom kvartáli sa totižto očakáva schválenie Zákona o úveroch na bývanie, ktorý má do slovenskej legislatívy implementovať európsku smernicu o úveroch na bývanie.

Jednotné pravidlá pre pôžičky zabezpečené nehnuteľnosťou

Novela zákona má priniesť zjednotenie legislatívy pre úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Akákoľvek pôžička, pri ktorej sa bude ručiť nehnuteľnosťou, už nebude spadať pod Zákon o spotrebiteľských úveroch bez ohľadu na typ či splatnosť.

Štandardizovaný formulár ESIS: všetky dôležité informácie o úvere na jednom mieste

Napriek tomu, že úvery zabezpečené nehnuteľnosťou budú od spotrebných aj legislatívne jasne oddelené, už teraz sa dá nájsť s existujúcou právnou úpravou v oblasti spotrebných úverov niekoľko spoločných znakov. Tak napríklad, akákoľvek reklama ktorá bude obsahovať číselný údaj ( napr. úrokovú sadzbu) musí byť vysvetlená aj na reprezentatívnom príklade (to isté teraz platí aj pre spotrebné úvery). Novinkou je tiež povinnosť veriteľa informovať spotrebiteľa o všetkých dôležitých informáciách o úvere (ktoré sú uvedené v prílohe 1 vyššie menovaného zákona) prostredníctvom štandardizovaného formulára ESIS.

Povinnosť oznámiť výšku peňažnej odmeny finančného agenta

Podľa novely zákona musí byť spotrebiteľ informovaný o spôsobe odmeňovania finančného sprostredkovateľa a v prípade, že sa jedná o peňažnú odmenu, spotrebiteľ sa má dozvedieť aj výšku odmeny. Doterajšia prax je taká, že informácia o výške vyplácanej provízie sa neposkytuje automaticky, ale len na vyžiadanie klienta. Nedá sa povedať, že by túto „vymoženosť“ využívali masy ľudí, skôr naopak. Klienti finančných agentov buď o tejto možnosti nevedia, alebo informácia o výške odmeny nie je pre nich dôležitá.

Plánované zverejňovanie odmeňovania sa finančným agentom nepáči. Argumentujú tým, že finančný produkt je produkt ako každý iný, pričom v iných oblastiach predaja obchodníci nemusia zákazníkom oznamovať výšku svojej marže.

Predčasné splatenie úveru

Novela zákona dáva spotrebiteľovi právo úver na bývanie kedykoľvek predčasne splatiť – a to buď úplne alebo čiastočne, pričom stanovuje podmienky predčasného splatenia. Veriteľ musí klientovej žiadosti o predčasné splatenie vyhovieť a môže na oplátku požadovať úhradu nákladov maximálne v takej výške, ktoré mu vznikli v súvislosti s predčasným splatením / mimoriadnou splátkou.

Návrh zákona stanovuje aj spôsob výpočtu ročnej percentuálnej miery nákladov. Do RPMN sa majú započítať aj náklady na zriadenie a vedenie účtu, na používanie platobných prostriedkov na platobné operácie a čerpanie v prípade, že je zriadenie a vedenie účtu podmienkou pre poskytnutie úveru na bývanie.

Prísnejšie preklepnutie klientov

Novinkou bude aj sprísnenie podmienok posúdenia schopnosti klienta úver splácať. Veriteľ musí overovať všetky výdavky klienta, a to aj opätovne, ak sa dlžník rozhodne úver navýšiť.

V prípade, že úroková sadzba nie je fixná počas celej doby splácania, veriteľ má pri posúdení schopnosti klienta úver splácať počítať s nárastom úrokovej sadzby. Podľa návrhu nesmie veriteľ posudzovať schopnosť splácať na základe zabezpečenia pohľadávky (napr. že hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako objem úveru), na základe predpokladaného nárastu príjmov žiadateľa v budúcnosti alebo na základe toho, že klient uzatvorí poistenie splácania úveru.