Ako stanoviť výšku nájomného?

Z prenájmu sa môže vykľuť celkom zaujímavý pasívny príjem. Rozhodujúca je lokalita, typ a vybavenie danej nehnuteľnosti a schopnosť majiteľa ju výhodne prenajať. Na faktory ktoré vplývajú na cenu nájmu myslite predtým, než ju kúpite.

Najlepší hrubý výnos je vo väčšine vyspelých európskych krajín pri bytoch s menšou podlahovou plochou do 50 m2. Dôvodov je niekoľko. Stúpa počet domácnosti – jednotlivcov, tkz. singles ktorí uprednostňujú menšie byty. Títo ľudia trávia väčšinu času v práci a za relaxom cestujú preč, preto je pre nich výhodnejšie mať menší byt „na prespanie“ ako ťažko zarobené peniaze míňať na drahší prenájom väčšieho bytu.

Na kúpu investičného bytu sa dá teraz výhodne požičať

Pokiaľ ešte len o kúpe nehnuteľnosti určenej na prenájom uvažujete, teraz je celkom vhodná doba na to, aby ste sa „rozhýbali“. Úrokové sadzby hypoték atakujú historické minimá. V priemere sa v marci predávali za 2,62 % p.a. (s fixáciou od 1-5 rokov).

Za poponáhľanie sa s kúpou hovorí okrem rekordne nízkych úrokových sadzieb aj skutočnosť, že ceny nehnuteľností začali rásť. Analytici hovoria o oživovaní realitného trhu na Slovensku. Je však pravdou, že kúpa investičného bytu je dlhodobá záležitosť a nemala by sa robiť neuvážene. Pokiaľ však nájdete byt či dom v dobre lokalite za priaznivú cenu, príliš dlho neotáľajte. Nenecháte si predsa ujsť stabilný zdroj príjmov na desiatky rokov dopredu, ktorý Vám možno v dôchodkovom veku zabezpečí dôstojné živobytie.

Prieskum na realitných portáloch: koľko pýta konkurencia za porovnateľnú nehnuteľnosť?

Základné pravidlo pri stanovovaní ceny nájomného, ktoré sa dá dobre aplikovať najmä vo väčších mestách, je pozrieť si ako sa pohybujú nájmy porovnateľných nehnuteľností na realitných portáloch. Porovnávajte nehnuteľnosti v rovnakej lokalite, s približne rovnakou výmerou a kvalitou.

Ak napríklad chcete prenajať jednoizbový byt v samotnom centre hlavného mesta napríklad na Medenej ulici s výmerou okolo 35 m2 a konkurencia prenajíma pár ulíc od Vás zrekonštruovaný byt s rovnakou podlahovou plochou za 500 € s energiami, je jasné, že si nemôžete pýtať o moc viac. Plus 10-15 % k bežnej trhovej cene je rozdiel, s ktorým sa Vám nehnuteľnosť možno podarí prenajať (aj keď to bude možno dlhšie trvať), najmä ak viete ponúknuť čosi navyše: atraktívnu lokalitu, lepšie vybavenie či dispozičné riešenie, balkón, orientáciu okien do tichého dvora….

Dobrým vodítkom ako zistiť pri danom type nehnuteľnosti a lokalite, aká cena „je príliš prestrelená“ je dátum prvej publikácie inzerátu. Pokiaľ od prvej publikácie ubehlo niekoľko mesiacov, je vysoká pravdepodobnosť, že cena prenájmu je príliš vysoká na to, čo prenajímateľ ponúka. Ak nechcete presúšať inzerát mesiace na realitnom serveri bez výsledku a strácať peniaze na neobsadenom byte, skúste opačnú stratégiu – ponúknuť ho trochu lacnejšie.

Skúste baťovské ceny – stále fungujú

Nemusí sa pritom jednať o veľké sumy. Pri stanovovaní výšky nájomného sa nechajte inšpirovať baťovskými cenami – oni totižto stále fungujú ako ukazujú viaceré prieskumy. Miesto okrúhlych 500 € si vypýtajte 490 €, hneď to vyzerá atraktívnejšie, však? Týmto známym cenovým trikom si môžete poriadne rozšíriť rady záujemcov o Váš byt.

Niekedy menej môže byť viac

Ak by bolo obhliadok stále málo a neschyľovalo by sa k žiadnej dohode, skúste cenu znížiť o 10 % oproti trhovej. Telefonáty a emaily od záujemcov sa budú len tak sypať. A zrazu budete na „koni“. Namiesto toho, aby ste túžobne očakávali aspoň jedného človeka, ktorý prejaví seriózny záujem, môžete si vyberať z niekoľkých. A nenápadne môžete sondovať, či daný záujemca spĺňa Vaše predstavy o nájomcovi. Nemá zvieratá? Kde pracuje? Pôsobí slušne alebo naopak srší aroganciou? Bude bývať sám alebo s niekým iným?

Nižšia ako trhová cena má svoje výhody: nemusíte ustupovať zo svojich požiadaviek a byt obsadíte rýchlejšie

Berte do úvahy, že čím viac ľudí, tým väčšie riziko opotrebovania. Zviera v byte môže zanechať škody alebo sa naň môžu sťažovať susedia. Rodiny s deťmi je zase v prípade problémov s platením komplikovanejšie vysťahovať…Čím väčší záujem bude o Váš byt, tým väčší priestor budete mať pri výbere. Nájomníci sa totižto takmer vždy snažia vyjednať si pre seba najlepšie podmienky- napríklad chcú znížiť požadovanú zálohu, môžu chcieť prenajímateľa presvedčiť na ďalšiu zľavu, na to, aby im odklepol zvieratá v byte… Keď si budete mať z čoho vyberať, vôbec nebudete nútený zľavovať zo svojich nárokov. Z väčšieho množstva záujemcov si starostlivo vyberajte takého, ktorý bude s bývaním spokojný a ktorý nebude jednou nohou na odchode. Menej je niekedy viac.

Radšej prenajať byt o niečo lacnejšie sympatickej dievčine, ktorá prišla do mesta za prácou a pri ktorej je vysoká pravdepodobnosť, že zostane 2-3 roky, ktorá byt zanechá v dobrom strave (a pri odchode ho vyluxuje a ešte aj okná poumýva) ako niekomu s dvoma psami kto už na prvý pohľad vyzerá „problémovo“.

Aj skúsení prenajímatelia, ktorí nemajú príjem z prenájmu ako bokovku na privylepšenie, ale ktorí sa tomu naplno venujú, hovoria, že z dlhodobého hľadiska sa viac oplatí pýtať si za prenájom o niečo menej ako trhový priemer. O niečo menší zisk z prenájmu bohato vykompenzuje skutočnosť, že byt sa okamžite obsadí a že nájomca nezdúchne pri prvej príležitosti ak sa v danej lokalite objaví niečo o pár desiatok eur lacnejšie.