Dočkáme sa lacnejších poplatkov za predčasné splatenie hypotéky?

Ak uvažujete nad predčasným splatením hypotéky s fixnou úrokovou sadzbou, v zásade máte na výber dve možnosti – buď si počkáte na termín zmeny fixácie úrokovej sadzby, kedy je predčasné splatenie grátis, alebo ak ste nedočkavý, úver môžete predčasne splatiť v ľubovoľnom termíne. V druhom prípade Vás neminie poplatok, ktorý sa bežne pohybuje okolo 4 až 5 % z predčasne splatenej sumy. Viaceré banky si poisťujú aj výšku tohto poplatku minimálnou fixnou sumou, maximálnu v cenníku až na pár výnimiek ani jedna nespomína.

Napriek tomu, že často frfleme na výšku týchto „nezmyselných poplatkov“ treba povedať, že finančné domy naň majú plné právo. Predčasným splatením hypotéky ich oberáte o zisk, s ktorým do budúcnosti počítali. Navyše na to, aby ste mohli hypotéku čerpať, musela nájsť aj Vaša banka zdroje, za ktoré tiež zaplatila v danom okamžiku istú cenu. Je teda logické, že banky si chcú zabezpečiť vrátenie svojich nákladov pri predčasnom splatení a samozrejme aj časť zisku s ktorým pri podpise zmluvy kalkulovali.

Otázne je, či je aktuálna výška týchto poplatkov primeraná. Pokiaľ sa Vás otázka predčasného splatenia bytostne týka, istotne si poviete, že určite nie a že by Vám prišlo vhod ich legislatívne zosekanie.

Nuž lacnejších poplatkov za predčasné splatenie hypotéky sa dočkáme už onedlho, za menej ako rok.

Najneskôr do 21. marca 2016 musíme transponovať do našej legislatívy európsku smernicu 2014/17/EU o úveroch na bývanie, ktorá okrem iného okresáva aj poplatky za predčasné splatenie hypotéky – a to aj počas fixácie úrokovej sadzby. (ďalšie zmeny, ktoré prináša tkz. hypotekárna smernica, sú popísané v tomto článku)

Podľa článku 25 tejto smernice veriteľ nesmie uložiť spotrebiteľovi sankciu v prípade predčasného splatenia úveru.

Splatenie úveru len za skutočné náklady banky a občas ani to nie

Avšak členské štáty môžu stanoviť, že veriteľ má právo v istých prípadoch na spravodlivé a objektívne odškodnenie prípadných nákladov priamo spojených s predčasným splatením úveru.

Či bude veriteľom právo na primerané odškodnenie priznané, je plne v kompetencii členských štátov. Pokiaľ by aj naši legislatívci toto právo priznali, výška odškodnenia nesmie v súlade so smernicou presiahnuť finančnú stratu veriteľa a nesmie ísť o sankciu. Hypotekárna banka si tak po novom bude môcť v prípade predčasného splatenia účtovať iba skutočné náklady, ktoré jej vzniknú v súvislosti s predčasným splatením alebo mimoriadnou splátkou úveru.

Európska legislatíva nestanovila žiadnu maximálnu výšku poplatku za predčasné splatenie – jej konkrétna podoba je na zákonodarcoch jednotlivých členských štátoch. Pokiaľ členský štát právo na odškodnenie veriteľov povolí, môže ho tiež obmedziť určitou výškou alebo časovo (napríklad, že právo na odškodnenie nebude veriteľ mať v istej lehote pred uplynutím doby fixácie – napríklad 3 mesiace pred termínom zmeny fixácie úrokovej sadzby).

Členské štáty môžu tiež samostatne rozhodovať o dôvodoch spotrebiteľa na predčasné splatenie, pri ktorých banka nebude môcť žiadať náhradu nákladov. Napríklad v susednej Českej republike sa pracuje na návrhu zákona, ktorý bankám zakáže účtovať si poplatok za predčasné splatenie hypotéky v prípade, že predčasná splátka je realizovaná kvôli rozvodu, úmrtiu, dlhodobej chorobe, invalidite dlžníka alebo jeho/jej manžela/manželky.

V prípade, že spotrebiteľ si bude chcieť svoje záväzky zo zmluvy splniť ešte pred jej vypršaním, banka mu bude musieť poskytnúť všetky informácie nevyhnutné k zváženiu možnosti predčasného splatenia. Informácie by mali obsahovať predovšetkým vyčíslenie toho, aké dôsledky bude mať pre spotrebiteľa splnenie záväzkov pred vypršaním zmluvy o úvere.

Jasnejšie bude až na jeseň

Ministerstvo financií SR a NBS sa budú návrhom zákona o úveroch na bývanie, ktorý by mal transponovať smernicu Európskeho parlamentu a Rady 2014/17/EÚ zo 4. februára 2014, zaoberať až v októbri tohto roka. Každopádne, šibeničný termín pre transpozíciu smernice do našej legislatívy je 21. marec 2016. Po tomto dátume sa už budú podpisovať nové zmluvy, so značne okresanými poplatkami za predčasné splatenie úverov na bývanie. Výhody však nepocítia len tí, ktorí zmluvu podpíšu až po tomto dátume. Mali by sa vzťahovať aj na pôvodné zmluvy, akurát že „starší“ dlžníci si budú musieť počkať na najbližšie obdobie zmeny fixácie úrokovej sadzby.