Duel: Úver zo stavebného sporenia verzus hypotéka

Investícia do vlastného bývania je spravidla najväčšou v živote bežného človeka. Uviazať sa peňažnému ústavu na niekoľko desiatok rokov je záväzok, ktorý dokáže poriadne zaťažiť rodinný rozpočet. Preto je mimoriadne dôležité, zvážiť a poriadne si premyslieť, komu sa „upísať“ banke alebo stavebnej sporiteľni. Zatiaľ čo predaj hypoték trhá rekordy čo sa týka objemu poskytnutých úverov (v lete padali rekordy, kedy sa hypotekárne úvery poskytovali za mimoriadne výhodných úrokových sadzieb v priemere pod 4% ročne), úvery zo stavebného sporenia sú v útlme.

Môže za to predovšetkým skutočnosť, že ak zvolíte ako spôsob financovania úver zo stavebnej sporiteľne, musíte si kúpu nehnuteľnosti plánovať roky vopred. Inými slovami, nárok na čerpanie stavebného úveru vzniká po splnení troch podmienok – po minimálne dvojročnom sporení, až dokým nenašetríte minimálne 25 % z cieľovej sumy a dokým nedosiahnete hodnotiace číslo 64, ktoré zohľadňuje výšku a pravidelnosť sporenia, dobu sporenia a prípadné mimoriadne vklady (podmienky PSS, v iných stavebných sporiteľniach sa môžu podmienky líšiť). Predpokladom na získanie stavebného úveru je uzatvorenie zmluvy o stavebnom sporení a niekoľkoročné sporenie.

Výhody stavebného úveru

Hlavným dôvodom, prečo sa ľudia rozhodujú financovať svoju nehnuteľnosť prostredníctvom úveru zo stavebného sporenia, je možnosť získania štátnej prémie. Tá sa vypláca každoročne, každému sporiteľovi (ktorým môže byť ktorýkoľvek člen rodiny, aj dieťa). Jej výška je pre rok 2013 11,5 % z ročných vkladov, maximálne však môžete získať sumu 66,39 €.

Okrem toho sa vklady sporiteľa a získaná štátna prémia úročia úrokom, ktorý závisí od typu zvoleného produktu, najčastejšie sú úročené sadzbou 1-2 %.

Na začiatku sporenia – pri podpise zmluvy si každý klient zvolí takzvanú cieľovú sumu, ktorú bude potrebovať na financovanie bývania. Cieľová suma sa skladá z Vami nasporenej sumy – teda z Vaších vkladov, z pripísaných úrokov, zo stavebnej prémie a zo stavebného úveru. Potom zostáva už len niekoľko rokov sporiť a čakať na pridelenie cieľovej sumy (po splnení troch vyššie uvedených podmienok), čím Vám vznikne nárok na stavebný úver. Ten sa poskytuje s dlhou lehotou splatnosti podobne ako pri hypotékach a jeho najväčšou výhodou je, že splátky sú rovnaké počas celej doby splatnosti. Klient teda presne vie, aká bude úroková sadzba a výška splátky stavebného úveru už v momente, kedy zmluvu o stavebnom sporení podpisuje. Pokiaľ teda podmienky na získanie stavebného úveru spĺňate, úver sa oplatí. Úrokové sadzby sú nízke, závisia od zvolenej tarify a pohybujú sa od 2,9 % ročne. Navyše sú garantované počas celej lehoty splatnosti, na rozdiel od hypoték, kde sa pri obnove fixácii menia a v mnohých prípadoch sa aj zvyšujú…

Medziúver sa neoplatí…

Rovnaký úrok je však doménou len riadneho stavebného úveru a nie preklenovacieho (alebo medziúveru), pri ktorom aj tak väčšina sporiteľov skončí. Medziúver sa využíva v prípade, že sporiteľ potrebujete získať úver okamžite, ale nesplnil všetky podmienky pre jeho získanie.

Ak klient požiada o medziúver, sporiteľňa mu často krát poskytne síce fixáciu úrokovej sadzby (podobne ako pri hypotékach), ale spravidla vždy len na obdobie kratšie ako je potrebné k preklenutiu medziúveru na riadny úver zo stavebného sporenia. Pri preklenovacom úvere musí klient rátať s menej výhodnými úrokovými sadzbami ktoré sú vyššie ako pri hypotékach a skôr sa blížia k úrokom spotrebných úverov. Počas trvania medziúveru klient spláca iba úroky z poskytnutého medziúveru, pričom istina zostáva nezmenená (to znamená splácajú sa drahé úroky z plnej sumy medziúveru pričom dlžná suma sa neznižuje). Okrem splácania drahých úrokov musí zároveň aj sporiť (pričom úroky na sporení sú oveľa nižšie ako na medziúvere) až do doby, dokým nie je pridelená cieľová suma. Efekt je asi taký, že sporiteľni splácate úroky z medziúveru vo výške okolo 6 % a zároveň musíte sporiť, pričom Váš vklad je úročený úrokom vo výške 1-2 % ročne. To všetko až do doby dokým nie je pridelená cieľová suma, ktorou vzniká nárok na riadny stavebný úver. Po pridelení cieľovej sumy sa medziúver preklasifikuje na klasický stavebný úver, už s výhodnejšou úrokovou sadzbou.

Medzi výhody úveru zo stavebného sporenia sa nepochybne zaraďuje možnosť získať finančné prostriedky na financovanie bývania bez ručenia nehnuteľnosťou do istej sumy čo pri hypotékach nie je možné.

Potrebujete viac peňazí a nechcete čakať?

Čo sa týka celého procesu od podania žiadosti až po získanie peňazí tak jednoznačným víťazom sú hypotéky. Ak si vybavujete hypotéku, pri troche šťastia môžete mať peniaze k dispozícii už v priebehu jedného či dvoch týždňov. Naopak pri úvere zo stavebného sporenia, ak by ste aj hneď naraz vložili požadované % z cieľovej sumy, finančné prostriedky čerpať len tak jednoducho nemôžete, lebo každá poisťovňa má stanovenú minimálnu lehotu sporenia aspoň 2 roky.

Hypotékam do karát hrajú aj veľmi priaznivé úrokové sadzby, ktoré sú najlepšie pri fixácii úrokovej sadzby na 3-5 rokov, ktoré sa aktuálne dajú získať s úrokom okolo 3,5%-4% ročne pri fixácii na 3 alebo 5 rokov. Financovanie formou hypotéky je výhodnejšie aj pre mladých ľudí do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3 násobok priemernej mzdy, ktorí budú mať úver po dobu piatich rokov lacnejší až o 3 %.

Čo sa týka poplatkov za poskytnutie úveru, spravidla sa viac oplatia hypotéky, kde sa sadzby pohybujú okolo 0,75-0,90 % z poskytnutej sumy, pri st. úveroch je to zvyčajne 1% z cieľovej sumy. Banky však často poplatky odpúšťajú pri čerpaní na účet vedený v tej istej banke, prípadne poskytujú rôzne zľavy z úrokovej sadzby v prípade presmerovania mzdy na tento účet.

Čo sa teda viac oplatí?

Záleží na individuálnej situácii klienta. Ak sa Vám naskytla príležitosť výhodnej kúpy bytu v centre mesta, neváhajte a vybavte si hypotéku. V prípade že chcete najskôr sporiť, a púšťate sa do rekonštrukcie bytu, ktorá až tak veľmi neponáhľa, tak si vybavte stavebné sporenie.

Prípadne skúste obe alternatívy financovania skombinovať. Zo stavebného sporenia a st. úveru môžete financovať pozemok, pričom sporiteľni za svoj záväzok ničím neručíte. Následne, keď sa pustíte do stavby domu, môžete si vybaviť hypotéku v banke, za ktorú budete ručiť pozemkom.

Možností a kombinácii je niekoľko, takže predtým, než spravíte definitívne rozhodnutie, obehajte si pobočky bánk a navštívte sporiteľne a pokúste sa nájsť pre Vás najvýhodnejšie riešenie.