Financovanie nehnuteľnosti v zahraničí

Mala na Vás dovolenka okrem oddychu aj taký vplyv, že Vás „cudzia zem“ opantala natoľko, že ste sa tam rozhodli investovať do nehnuteľnosti? Láka Vás predstava, že každý rok pár letných týždňov strávite vo vlastnom v malebnom Toskánsku, alebo chcete bývať v kultivovanejšom prostredí rakúskeho pohraničia, len pár minút cesty autom od Bratislavy? Nech sú Vaše predstavy akékoľvek, od snov k realite nemusí byť tak ďaleko. Stačí vyriešiť len otázku financovania. Pre tých, ktorí majú stály a spoľahlivý príjem v dostatočnej výške, predstavuje hypotéka ideálne riešenie. Okrem dobrého pocitu, že budete bývať v krajšom prostredí, vlastná nehnuteľnosť vo väčších mestách či v turisticky vyhľadávanej oblasti môže byť aj zaujímavou investíciou, pri ktorej je vysoká pravdepodobnosť, že sa bude v budúcnosti zhodnocovať.

Navyše, pokiaľ sa Vám podarí uloviť taký byt či dom, ktorý sa bude dobre prenajímať, nájomné môže pokryť veľkú časť splátky hypotéky (ak spravíte dobrý obchod, možno aj celú).

Otázkou teda zostáva, kde a ako získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí.

Naše banky: iba pri ručení nehnuteľnosťou nachádzajúcou sa na území SR

Dobrou správou je, že ju poskytujú aj slovenské banky. S jedným ale. Musíte za ňu ručiť tuzemskou nehnuteľnosťou. To by nemal byť problém pre tých, ktorí uvažujú o kúpe skôr ako o investícii (na ktorú si berú ďalší hypotekárny úver) pričom minimálne jeden už majú splatený.

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí a financovaní hypotekárnou bankou na Slovensku teda môžete ručiť domom, bytom či pozemkom, ktorý sa nachádza na území SR. Ostatné podmienky sú rovnaké, ako pri štandardných hypotékach. Teda dostatočný príjem na splácanie plus dobrá úverová história bez veľkých prešľapov. Pokiaľ ešte založenú nehnuteľnosť poistenú nemáte, budete musieť uzatvoriť poistenie minimálne na sumu zodpovedajúcu výške poskytnutého úveru a následne poistné plnenie vinkulovať v prospech banky.

Účelová hypotéka, ale aj bezúčelový úver

Formou klasickej hypotéky poskytnú finančné prostriedky na zahraničnú nehnuteľnosť (pri ručení tuzemskou) VÚB, Slovenská sporiteľňa, Prima banka, ČSOB, OTP banka, Unicredit bank a Poštová banka. Tieto banky pri splnení podmienok nemajú problém odklepnúť úver na domy či byty v okolitých krajinách – najväčší záujem je o Maďarsko a Rakúsko, pri iných krajinách je možné, že úver síce poskytnú, ale formou americkej hypotéky – čo je bezúčelový úver ručený tuzemskou nehnuteľnosťou. V takom prípade však treba počítať s vyššími úrokmi ako v prípade účelového úveru (s rozdielom v úroku minimálne pol až jedno percento). Na americkú hypotéku sú odkázaní aj záujemcovia o financovanie zahraničnej nehnuteľnosti v Tatra banke, v Sberbank a v mBank.

Výnimkou je rakúska Oberbank

Jediná banka pôsobiaca na Slovensku, ktorá poskytne hypotéku s možnosťou založiť zahraničnú nehnuteľnosť, je rakúska Oberbank (pobočka zahraničnej banky). Banka poskytuje financovanie maximálne do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, pričom na výšku schváleného úveru bude mať vplyv bonita klienta a hodnota založenej nehnuteľnosti. Výhoda ručenia kupovanou nehnuteľnosťou v Rakúsku stráca na atraktivite vysokými poplatkami. Štandardne sú náklady za poskytnutie hypotéky 0,7% zo sumy poskytnutého úveru, min. 330 €, pri ručení rakúskou nehnuteľnosťou je automatická prirážka 100 €. Plus treba počítať s ďalším poplatkom – vyhotovením dohody o zriadení záložného práva a výpis z katastra vo výške 125 €, notárske poplatky za overenie podpisov klienta, banky a za preklad. Najväčšia „pálka“ je však vklad do rakúskeho katastra nehnuteľností, za ktorý si Oberbank účtuje 1,2 % zo zavkladovanej sumy (ktorá predstavuje 125 % z hodnoty úveru).

Hypotéka od zahraničnej banky: ručíte kupovanou nehnuteľnosťou

Ďalšou možnosťou je požiadať o hypotéku priamo v krajine, kde budete kupovať nehnuteľnosť. Pokiaľ sa Vám to podarí, získate jednu obrovskú výhodu: nebudete musieť zaťažovať vlastný dom či byt hypotékou, ale ručiť budete môcť kupovanou nehnuteľnosťou. Podľa legislatívy EÚ, banky nesmú diskriminovať občanov EÚ na základe ich národnosti alebo štátnej príslušnosti. To samotné nie je dôvod na to, aby žiadosť zamietli. Same sa však rozhodujú či úver poskytnú alebo nie na základe rizikovosti obchodu. Podobne ako u nás, aj v iných krajinách EÚ drvivá väčšina bánk akceptuje ako predmet záložného práva výlučne takú nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza na území daného členského štátu.

Finančné domy si tiež samé diktujú podmienky, aký typ príjmu je pre ne akceptovateľný. Niektoré teda nemusia brať do úvahy príjem zo SR. U tých bánk, ktoré príjem z iných členských štátov akceptujú, je nutné preukázať výšku príjmu na špeciálnom tlačive, ktoré musí potvrdiť zamestnávateľ. Treba počítať s tým, že v ekonomicky vyspelejších krajinách sú podmienky na výšku príjmu žiadateľa nastavené prísnejšie ako u nás. Navyše nie je až tak ojedinelé že sa požaduje aj dlhšia banková história v krajine, kde budete nehnuteľnosť kupovať.

Proces vybavovania hypotéky sa môže podstatne líšiť od banky k banke, preto je vhodné obrátiť sa na finančného sprostredkovateľa, ktorý dobre pozná miestne zvyklosti a podmienky a ktorý Vás priamo nasmeruje k takým finančným ústavom, kde príjem zo SR (či už zo zamestnania alebo z podnikania) nie je prekážkou pre poskytnutie hypotekárneho úveru.