Drvivá väčšina úverov na kúpu nehnuteľnosti alebo na investície súvisiace s bývaním sú poskytnuté formou spotrebného úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou. Klasické hypotéky tvoria len približne štvrtinu z celkového objemu peňazí požičaných na bývanie. A tak sa množstvo ľudí, ktorí si vzali úver na bývanie často mylne domnieva, že splácajú hypotéku. Často môžu za to banky, ktoré spotrebné úvery na bývanie predávajú bez osobitného upozornenia, že sa nejedná o klasický hypotekárny úver (podľa Zákona o bankách). Mätúca je tiež skutočnosť, že spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou má neraz v názve slovo „hypotéka“ – typickým príkladom sú tkz. americké hypotéky, čo sú vlastne neúčelové spotrebáky zabezpečené nehnuteľnosťou.

Viaceré bankové domy od poskytovania hypoték upúšťajú a ako alternatívu klientom ponúkajú spotrebné úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Dôvod? Získavanie zdrojov na financovanie hypoték je z pohľadu bánk finančne aj administratívne náročnejšie. Musia totižto zabezpečiť emisiu a predaj hypotekárnych záložných listov, ako im to nariaďuje Zákon o bankách (a §14 zákona č. 530/1990 Zb. v znení neskorších predpisov) a s tým je spojená aj vyššia administratívna náročnosť. Pri ostatných typoch nie sú tak oklieštené zákonnými požiadavkami na získavanie zdrojov, preto môžu peniaze získavať lacnejšie.

Aké sú rozdiely?

Hypotéky upravuje Zákon o bankách, pri spotrebných úveroch nie je zákonná úprava až taká „jednofarebná“. Pokiaľ úver nie je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti (tento typ sa často používa na renováciu bývania či vybavenie domácnosti), lehota splatnosti je kratšia ako 10 rokov a účelom nie je nadobudnutie alebo výstavba nehnuteľnosti, výška úveru je menej ako 75 000 € (zároveň viac ako 100 €), v takýchto prípadoch sa postupuje podľa Zákona o spotrebiteľských úveroch.

Spotrebné úvery zabezpečené záložným právom k nehnuteľnosti zase upravuje Občiansky a Obchodný zákonník.

Potrebujete 100 % financovanie?

Výhodou spotrebných úverov je skutočnosť, že ich môžete získať až do 100 % z hodnoty nehnuteľnosti, kým formou hypotéky banka poskytne úver maximálne do 70 % z hodnoty nehnuteľnosti. Pokiaľ trváte na klasickej hypotéke a zároveň potrebujete získať úver v objeme vyššom ako 70 %, je možná aj kombinácia hypotéky a spotrebného úveru.

Ďalším špecifikom hypoték je zákonom predpísaná minimálna a maximálna splatnosť – od 4 maximálne do 30 rokov. Pri spotrebákoch si môžu poskytovatelia upraviť lehotu splatnosti tak, aby vyhovovala čo najväčšiemu množstvu záujemcov.

Štátny príspevok jedine na hypotéku

Pri rozhodovaní, či financovať bývanie formou hypotéky alebo spotrebného úveru je rozhodujúce, či záujemca spĺňa podmienky pre získanie štátneho príspevku pre mladých (teda vek do 35 rokov a splnenie podmienky príjmovej hranice max. do výšky 1,3 násobku priemerného príjmu v národnom hospodárstve, ktorá sa mení kvartálne). Štátny príspevok a príspevok banky ktorý celkovo tvorí až 3 % zľavu z úrokovej sadzby(a ktorý sa poberá po dobu 5 rokov) možno získať iba ku klasickej hypotéke, nie k spotrebnému úveru.

Viac papierovačiek s hypotékou

Výhodou spotrebných úverov na bývanie, aj napriek tomu, že sa jedná o účelový úver je skutočnosť, že klient nemusí zdokladovať celú čerpanú sumu. Napríklad Slovenská sporiteľňa ktorá poskytuje predovšetkým spotrebné úvery zabezpečené nehnuteľnosťou (hypotéky už len pre mladých do 35 rokov) nezaťažuje klientov žiadnou dodatočnou administratívou – pokiaľ výška úveru nepresiahne 70 % z hodnoty nehnuteľnosti účel úveru nie je potrebné preukazovať.

Predčasné splatenie – bez rozdielu

Hypotéky je možné bezplatne splatiť v čase zmeny fixácie bez poplatku, čo množstvo ľudí využíva či už formou mimoriadnej splátky za účelom zníženia dlžnej sumy alebo aj celkovým vyplatením dlhu. Banky však túto zákonnú možnosť – splatiť úver bezplatne v čase zmeny fixácie, ponúkajú aj k spotrebným úverom zabezpečeným nehnuteľnosťou, aj keď v tomto prípade zákonný nárok na bezplatné predčasné splatenie nie je. K tomu viaceré banky poskytujú možnosť splatiť istú časť úveru – do 20 % raz ročne bez poplatku – táto vymoženosť platí ako pri klasických hypotékach, tak aj pri spotrebných úveroch zabezpečených nehnuteľnosťou. Podobné sú aj poplatky za splatenie mimo termínu obnovy fixácie – tie sa pohybujú od 4 až do 5 % z predčasne splatenej istiny. Najvýhodnejšie podmienky predčasného splatenia zo strany spotrebitela majú spotrebné úvery ktoré upravuje Zákon o spotrebiteľských úveroch – pri nich je poplatok max 0,5 až 1 % z predčasne splatenej istiny.

Úrokové sadzby bez veľkých rozdielov

Záujemcovia o financovanie bývania sa pri výbere poskytovateľa rozhodujú najmä na základe výšky úrokovej sadzby. Medzi hypotékami a spotrebnými úvermi zabezpečenými nehnuteľnosťou nie sú žiadne výrazné rozdiely. Ak by ste však chceli financovať „iba“ rekonštrukciu a peniaze by ste si chceli požičať bez založenia nehnuteľnosti, počítajte s podstatne vyšším úrokom (sadzby začínajú od 5,70%, kým hypotéka sa bez problémov dnes získať s úrokom pod 2 %) a s nižším objemom úveru (spravidla maximálne do 25 000 €).