Hypotéka pre podnikateľa. Aké sú možnosti?

Podnikateľov na Slovensku rýchlo pribúda – a nečudo. Každý si hneď predstaví neodolateľné výhody podnikateľskej činnosti- byť sám sebe pánom, nedrieť na niekoho iného, ísť na dovolenku kedy sa Vám zachce (a nemusieť sa nikomu prosiť) a k tomu ešte aj možnosť zarobiť ďaleko viac ako v klasickom zamestnaní… Všetky tieto benefity sú neraz predmetom závisti zo strany zamestnancov. Sú však aj situácie, kedy by podnikatelia hneď menili so zamestnancami – napríklad keď treba robiť od svitu do mrku, keď sa firme nedarí a nevedno, kedy sa biznis rozbehne, keď treba prekonávať zdanlivo neprekonateľné prekážky… a napríklad aj vtedy, keď sa začne vybavovať hypotéka. V tomto smere majú zamestnanci oveľa ľahšiu cestu k vytúženému schváleniu hypotekárneho úveru – už len preto, že je u nich väčší predpoklad stability a dlhodobého udržania istej úrovne príjmu.

Rozhoduje schopnosť úver splácať a hodnota nehnuteľnosti

Bez ohľadu na to, kto je žiadateľom, hypotekárnu banku budú zaujímať dve veci: hodnota nehnuteľnosti a výška príjmu.

Čo sa týka hodnoty nehnuteľnosti, tú posudzuje znalec (či už externý alebo interný špecialista banky) rovnakým spôsobom pre oba typy žiadateľov. Zábezpeka vo forme založenia nehnuteľnosti slúži pre prípad, že by klient svoje záväzky voči banke prestal plniť. V tom najhoršom prípade, po opakovaných výzvach, si banka môže uplatniť svoje záložné právo a predmetná nehnuteľnosť sa môže ocitnúť v dražbe. Banky však nie sú žiadni obchodníci s nehnuteľnosťami a preto nie je v ich záujme požičiavať neplatičom a neskôr sa s nimi handrkovať. Preto si každá jedna overuje predchádzajúcu platobnú disciplínu žiadateľa v úverových registroch. V prípade zistenia vážneho prešľapu z minulosti bude žiadosť o úver automaticky zamietnutá. Potiaľto je postup rovnaký, či už o úver žiada zamestnanec alebo podnikateľ.

Existuje však zásadný rozdiel v posudzovaní bonity žiadateľa, najmä čo sa týka najdôležitejšieho parametra – výšky príjmov.

Dokladovanie príjmov: aké sú odlišnosti?

Zamestnanci

Najmenej komplikované majú dokladovanie príjmu zamestnanci. Na účel poskytnutia hypotekárneho úveru banky zisťujú čistý príjem žiadateľa, od ktorého odpočítajú nevyhnutné životné náklady žiadateľa a jeho rodiny a prípadné ďalšie splátky úverov. V prípade, že výška splátky sa zmestí do tejto sumy, žiadosť o úver bude bez problémov schválená. Pokiaľ je čistý príjem znížený o reálne výdavky žiadateľa (a členov rodiny) nižší ako výška splátky, je možnosť požiadať o prehodnotenie buď s nižšou výškou úveru alebo s dlhšou splatnosťou, vďaka čomu sa dosiahnu nižšie splátky.

Zamestnanci príjem dokladujú na tlačive – Potvrdenie o výške príjmu zo závislej činnosti, ktoré je potrebné nechať si potvrdiť u zamestnávateľa, následne sa ešte overuje správnosť údajov v Sociálnej poisťovni. Niektoré banky nevyžadujú potvrdenie o výške príjmov, nakoľko si výšku čistých príjmov vedia sami zistiť na základe údajov zo Sociálnej poisťovne – na to však potrebujú súhlas žiadateľa. Udelenie súhlasu so zistením príjmu v Soc. poisťovni pre zamestnanca znamená nižšiu administratívnu záťaž. Podmienkou pre poskytnutie úveru je trvalý pracovný pomer (ideálne na dobu neurčitú, banky však akceptujú aj dobu určitú pokiaľ bola pracovná zmluva aspoň jeden krát predĺžená), zamestnanec sa tiež nesmie nachádzať v skúšobnej alebo výpovednej lehote. Príjem sa dokladuje za posledných 6, respektíve 12 mesiacov, podľa požiadaviek banky.

Podnikatelia

Majú situáciu s dokladovaním príjmu o niečo komplikovanejšiu. Výnimkou sú tí, ktorí si nechávajú každý mesiac vyplatiť mzdu. V takom prípade je postup rovnaký ako u klasických zamestnancov. Keďže tisícky podnikateľov si vyplácajú minimálnu mzdu, táto suma spravidla nepostačuje na splácanie hypotéky (aj pri malých objemoch úveru).

Rozhodujú čísla na daňovom priznaní

Na posúdenie bonity podnikateľa sa vyžaduje kópia daňového priznania a príloh k daňovému priznaniu minimálne za posledné zdaňovacie obdobie (prípadne za dve zdaňovacieho obdobia, v závislosti od požiadaviek a podmienok konkrétnej banky) + potvrdenie o podaní daňového priznania a neexistencii záväzkov voči daňovému úradu.

Banky sa k podnikateľom žiadajúcich o hypotéku, stavajú rôzne. Jednotlivé rozdiely pramenia v odlišnom spôsobe posúdenia bonity. A tak sa môže ľahko stať, že podnikateľa v jednej banke zamietnu už po letmom zhliadnutí daňového priznania ako nebonitného, z banky B môže tá istá osoba odchádzať s predbežnou ponukou celkom výhodne úročeného úveru.

Kým niektorí poskytovatelia hypoúverov striktne určujú výšku príjmu na základe čistého zisku, ďalší chápu, že väčšina podnikateľov sa snaží optimalizovať svoje daňové priznania a tak okrem čistého zisku dokážu zobrať do úvahy aj obrat.

V prípade, že sa použije prvý model – teda posúdenie príjmov na základe zisku, príjem sa vypočíta na základe údajov z posledného daňového priznania, teda od základu dane sa odpočíta zaplatená daň a výsledok sa vydelí počtom mesiacov v roku, teda 12. Dostávame tak čistý príjem podnikateľa, od ktorého sa odpočítajú nevyhnutné výdavky nielen na žiadateľa ale aj jeho/jej rodinu a splátky existujúcich úverov. Do tejto sumy sa musí „vpratať“ splátka hypotéky, v opačnom prípade bude žiadosť zamietnutá.

Posudzovanie príjmov na základe obratu

Pomerne často sa stáva, že vyššie popísaný model posudzovania príjmu na základe vzorca základ dane-zaplatená daň/12 nepostačuje, a to najmä z dôvodu tak obľúbenej a často využívanej daňovej optimalizácie. Alternatívou, s ktorou však nepochodíte vo všetkých bankách je dokladovanie príjmu na základe obratu. Vždy sa do úvahy berie iba časť obratu, nikdy nie celý, pričom percentuálny podiel z obratu, ktoré sú hypotekárne banky ochotné započítať, sa veľmi líši. Kým niektoré vezmú do úvahy iba 10 % z dosiahnutého obratu, inú môžu započítať až 40 alebo aj 60 % z obratu. Toto číslo sa opäť delí 12, aby sa vypočítal priemerný mesačný príjem. Potom sa postupuje rovnako ako pri čistom zisku – teda odpočítanie nevyhnutných nákladov na život a splácaných úverov.

Niekedy sa môže klient sám rozhodnúť pre spôsob výpočtu, ktorý bude pre neho výhodnejší a pri ktorom má väčšie šance na schválenie úveru.

S dokladovaním alebo bez?

V krajnom prípade sa vždy dá využiť hypotéka bez dokladovania príjmu, ktorú už ponúka niekoľko tuzemských bánk. V krajnom prípade preto, že takéto produkty sú síce dostupné, no spravidla klienti nie sú spokojní s výškou úveru – poskytujú sa max. do 50% z hodnoty nehnuteľnosti a pri vyššom úroku. Rozdiel v rádoch desatiniek percentuálneho bodu však môže pri dlhšej splatnosti spôsobiť veľké predraženie úveru.

Na otázku financovania bývania myslite s dostatočným časovým predstihom

Najlepším spôsobom ako sa vyhnúť problémom pri vybavovaní hypotekárneho úveru je myslieť na otázku financovania bývania s dostatočným predstihom – minimálne 1,5 roka dopredu. Získate tým: po prvé časový priestor na daňové plánovanie, aby Vám o rok či o dva čísla z daňového priznania „sadli“ a po druhé budete mať dostatok času, aby ste si nasporili sumu potrebnú na spolufinancovanie nehnuteľnosti, čo je vo väčšine prípadov 20-25 % z kúpnej ceny.