Kúpna cena nehnuteľnosti: ako vplýva na objem schválenej hypotéky?

Množstvo ľudí plánujúcich kúpu nehnuteľnosti sa veľmi mylne domnieva, že s pravidelným nadštandardným príjmom im banka bez problémov schváli 100 % prostriedkov potrebných na kúpu bytu či domu. Niektorí optimisti dokonca veria, že okrem prefinancovania všetkých nákladov na kúpu nehnuteľnosti sa im podarí získať ďalšie prostriedky na rekonštrukciu či vybavenie kupovanej nehnuteľnosti. Dá sa to, alebo sú takéto predstavy úplne uletené?

Nie je to úplne nemožné, no prípady kedy banka prefinancuje kúpnu cenu nehnuteľnosti v plnej výške, sú čoraz zriedkavejšie potom, čo NBS pred rokom vydala sériu odporúčaní komerčným bankám za účelom minimalizácie rizík na trhu s retailovými úvermi. Jedným zo zásadných odporúčaní je obmedzenie poskytovania úverov na bývanie s vysokým podielom LTV (pomeru úveru k hodnote nehnuteľnosti) vo výške 90-100 %. Aktuálne komerčné banky môžu poskytnúť 90 a 100 % hypotéky najviac v objeme 20 % z celkového objemu poskytnutých úverov na bývanie. Tento limit bude platiť až do 31. marca 2016, neskôr sa bude ešte viac znižovať na 15 % a od 1. januára bude predstavovať 100 % financovanie maximálne desatinu z celkového objemu úverov poskytnutých na bývanie.

Keďže teraz majú banky podiel úverov na bývanie s vysokým pomerom LTV značne obmedzený, môžu si klientov vyberať. Šance na schválenie 100 % hypotéky majú v podstate len bonitní klienti bez pochybností o platobnej morálke, pričom zakladaná nehnuteľnosť sa musí nachádzať len v bankou akceptovanej lokalite (najčastejšie sa jedná o veľké mestá ako napríklad Bratislava a Košice).

Koľko peňazí si dokážem požičať prostredníctvom úveru na bývanie?

Pokiaľ chcete vedieť, koľko peňazí Vám banka vie poskytnúť na kúpu nehnuteľnosti, najrýchlejšiu odpoveď dostanete priamo na pobočke banky potom, čo predložíte znalecký posudok (alebo aspoň údaje ku kupovanej nehnuteľnosti) a informácie o Vašich príjmoch a výdavkoch (prípadne príjmoch spolužiadateľa).

Výška úveru sa bude odvíjať od hodnoty nehnuteľnosti stanovenej znaleckým posudkom, aj keď banky si zvyknú znalecké posudky prekontrolovať a určiť vlastný odhad ceny nehnuteľnosti. Môže sa teda ľahko stať, že hodnotu nehnuteľnosti v ZP banka ešte zníži – výnimkou nie sú ani 10 % rozdiely medzi hodnotou určenou ZP a bankovým supervízorom.

Má vôbec kúpna cena nehnuteľnosti nejaký vplyv na objem poskytnutého úveru?

Banky sa po novom riadia pravidlom, že maximálna znalecká hodnota nehnuteľnosti je kúpna cena. Pokiaľ je teda kúpna cena nehnuteľnosti nižšia ako odhad v znaleckom posudku, banka bude počítať s hodnotou nehnuteľnosti maximálne vo výške kúpnej ceny. Túto si však na základe vlastného uváženia môže upraviť smerom nadol. Takže objem úveru, ktorý nakoniec viete z banky získať sa často krát končí veľkým sklamaním.

Preto je ideálne, ak úver na bývanie plánujete vopred a nespoliehate sa len na cudzie prostriedky, ale predovšetkým na vlastné úspory. Nielenže budete mať nižšiu splátku, prípadne sa úveru skôr zbavíte, ale získate aj výhodnejšie podmienky. Úvery do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti sú podstatne lacnejšie – rozdiel v úrokovej sadzbe hypotéky do 100% z hodnoty nehnuteľnosti a do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti môže byť aj 1,5 % a to sa už radikálne prejaví aj na výške mesačnej splátky.

Čo keď potrebujem viac peňazí na bývanie ako mi banka schválila?

Tí, ktorí si potrebujú požičať viac peňazí, ako im banka dokáže poskytnúť vzhľadom na hodnotu (a lokalitu) nehnuteľnosti môžu ďalšie finančné prostriedky získať prostredníctvom spotrebného úveru. Podmienkou však je, že ich príjem musí byť dostatočný na splácanie hypotéky aj spotrebáku. Alternatívou ako získať balík peňazí potrebný na kúpu je založiť okrem kupovanej aj ďalšiu nehnuteľnosť.