Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Máte voľný byt či rodinný dom a chceli by ste na ňom zarobiť? Plánujete svoju nehnuteľnosť prenajať? V tom prípade Vás v najbližších týždňov čaká zopár starostí navyše v súvislosti s obhliadkami, výberom toho najslušnejšieho nájomcu a k tomu ešte aj nevyhnutná administratíva.

Ak natrafíte na záujemcu o Váš byt, ktorý sa tvári veľmi milo a pôsobí slušne, je ochotný pristúpiť na všetky Vaše podmienky a dokonca je ochotný zložiť aj kauciu vo výške dvojnásobku mesačného nájomného a ešte k tomu ochotne navrhuje, aby sa celá záležitosť zbytočne nekomplikovala „papierovaním“, nesadnite mu na lep! Riadna nájomná zmluva Vás môže ochrániť od množstva nepríjemností a problémov, ktoré by sa mohli niekoľko rokov ťahať na súdoch. Češi majú na to super výraz: Co je psáno, to je dáno. A v prípade nájomnej zmluvy to platí dvojnásobne. Nestačí teda iba neformálna ústna dohoda a podanie ruky, všetko musí byť na papieri čierne na bielom.

Čo všetko musí obsahovať nájomná zmluva?

Náležitosti nájomnej zmluvy sú definované v Občianskom zákonníku, konkrétne v siedmej hlave (§ 685 až §716 Občianskeho zákonníka)Podľa ustanovení v Občianskom zákonníku nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. V prípade, že nie je vyslovene uvedená doba nájmu, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

Nájom bytu je chránený, v prípade že nedôjde k dohode je možné zmluvu vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

K základným náležitostiam nájomnej zmluvy patrí:

• vymedzenie zmluvných strán (v prípade že prenajímate byt manželom, na zmluve musia byť uvedené mená oboch manželov)
• označenie predmetu a rozsahu užívania – presná identifikácia bytu či domu – presná adresa a číslo listu vlastníctva
• výška nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu a dátum splatnosti.

Okrem vyššie uvedených základných náležitostí je vhodné uviesť aj opis príslušenstva, počet miestností a aktuálny stav bytu – zabránite tým prípadným problémom a nejasnostiam, ktoré by mohli viesť k súdnemu sporu. Navyše pri čiastočne vybavených bytoch a po niekoľko ročnom nájme sa zabúda na to, čo bolo pôvodným vybavením bytu a čo si nájomca kúpil sám.

Práva a povinnosti z nájmu bytu

V súvislosti s uzatvorením nájomnej zmluvy vyplývajú obom zmluvným strán nielen práva, ale aj povinnosti. Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí odovzdať nájomcovi byt spôsobilý na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. V prípade, že si prenajímateľ nesplní túto svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu prenajatých priestorov, nájomca môže po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa tieto závady odstrániť a požadovať preplatenie takto vynaložených nákladov.

Medzi povinnosti nájomcu patrí predovšetkým platenie nájomného v dohodnutej výške a termíne. Nájomca nesmie bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa realizovať akékoľvek stavebné úpravy. V prípade, že dôjde k poškodeniu prenajatých priestorov alebo zariadenia zo strany nájomcu alebo osôb, ktoré s ním bývajú, nájomca musí tieto škody na vlastné náklady odstrániť. Drobné výdavky súvisiace s užívaním a bežnou údržbou bytu hradí nájomca, pokiaľ nie je v zmluve uvedené inak, drobné výdavky predstavujú sumu 6,64 €. Všetky ostatné väčšie náklady hradí prenajímateľ.