Nie je hypotéka ako hypotéka: výška úroku závisí aj od účelu použitia finančných prostriedkov
Jeden konkrétny záujemca o hypotéku, jedna nehnuteľnosť ktorá bude predmetom záložného práva, jedna banka, a aj tak môže byť výsledkom viacero možností úrokových sadzieb. Výška úroku hypotéky totižto v mnohých prípadoch závisí aj od účelu použitia finančných prostriedkov. Kým niektoré banky ponúkajú transparentné úrokové sadzby, bez ohľadu na účel či bonitu klienta, vo väčšine prípadov do výpočtu výslednej úrokovej sadzby vstupuje aj parameter účelu použitia finančných prostriedkov. Zákon o bankách presne definuje, akým spôsobom môžu byť peniaze z hypotéky použité. A to na nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti (alebo jej časti), na výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb, na údržbu tuzemských nehnuteľností alebo a splatenie predtým poskytnutého úveru na bývanie. Hypotekárny úver slúži teda na nadobudnutie nehnuteľnosti (kúpou), na stavbu, rekonštrukciu alebo na jednorazové splatenie predtým poskytnutého úveru (tkz. refinancovanie).
Banky majú jednotlivé účely často „odsadzbované“. Ako?
Refinancovanie
Pokiaľ chcete refinancovať, je dosť možné že na tento účel poskytne banka lepší úrok ako na novo poskytnutú hypotéku na kúpu nehnuteľnosti. Trh refinacovania je totižto pre finančné inštitúcie veľmi atraktívny. Každý nový klient je pre banku dobrý, a ešte lepší je ten, ktorého vyfúkne konkurencii. Prečo? Základnou podmienkou pre schválenie refinančnej hypotéky je čistý úverový register (každá banka si pritom pod „čistotou“ predstavuje niečo iné). Preto banka, ktorá refinančnú hypotéku poskytne, získava spoľahlivého klienta o ktorom vie, že si doteraz bez problémov plnil svoje záväzky. Pre banku je lepšie získať 100 spoľahlivých klientov iných bánk (aj keď s nižšou maržou) ako poskytnúť 100 nových hypoték s otáznou delikvenciou pri splácaní. Inými slovami, riadia sa heslom, lepší vrabec v hrsti ako holub na streche. Navyše ten „vrabec“ zase až taký vychudnutý nebude. Prenosom hypotéky sa totižto otvárajú cesty k predaju ďalších produktov – od bežného účtu (ktorý je neraz podmienkou pre získanie zvýhodneného úroku), cez kontokorent, kreditnú kartu, až po poistenie úveru, dojednanie poistenia nehnuteľnosti a domácnosti prostredníctvom partnerskej poisťovne a pod…Poskytnutie refinančnej hypotéky je teda pre finančné inštitúcie veľmi výhodné a preto neváhajú klientov lanáriť nižšími úrokovými sadzbami a ďalšími benefitmi ako odpustenie poplatkov a pod.
Kúpa nehnuteľnosti
Hypotéky na kúpu nehnuteľnosti, respektíve na výstavbu majú tiež svoje špecifiká. Z vyššie uvedených dôvodov bývajú vo všeobecnosti o niečo drahšie ako keď je účelom splatenie predtým poskytnutého úveru.
Hypotéka na rekonštrukciu
Spravidla najvyššia prirážka k úrokovej sadzbe je v prípade, keď je účelom rekonštrukcia či modernizácia bývania. Dôvodom je skutočnosť, že uskutočnené práce a vylepšenia nehnuteľnosti nemusia v konečnom dôsledku zodpovedať aj adekvátnemu zvýšeniu trhovej hodnoty založenej nehnuteľnosti. Napríklad ak si klient modernizuje dom luxusným zariadením v lokalite, kde sú šance na predaj mizivé.
Vyššie úrokové sadzby teda zodpovedajú vyššiemu riziku pri financovaní rekonštrukcie.
Vyššie spomínané rozdiely v úrokových sadzbách v závislosti od účelu pekne ilustruje hypotéka od Fio banky. Tá na refinancovanie ponúka najnižšiu sadzbu 1,99 % p.a., pri päťročnej fixácii a pre úvery od 75 000 €, max. do 70 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Pre účel kúpy úroková sadzba začína na 2,09 % p.a. a hypotéku nna rekonštrukciu aktuálne ponúka za 2,29 % p.a.
