Zabezpečenie hypotekárneho úveru: aké nehnuteľnosti banky akceptujú?
Podmienkou pre poskytnutie hypotéky, stavebného úveru či úveru na bývanie je zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť. Nie však na hocijakú.
Hypotéku je možné zabezpečiť iba tuzemskou nehnuteľnosťou zapísanou v katastri
Hypotéku je možné zabezpečiť výlučne nehnuteľnosťou, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky a ktorá je zapísaná v katastri. Pokiaľ si teda robíte zálusk na bývanie v zahraničí, neďaleko slovenských hraníc, banka Vám úver poskytne iba v prípade, že budete ručiť domom či bytom na Slovensku. Výnimkou je Oberbank, ktorá záujemcom umožní založiť aj rakúsku nehnuteľnosť.
Aj vo vlastníctve tretej osoby
Za hypotéku či úver na bývanie väčšina klientov ručí financovanou nehnuteľnosťou. Ako predmet záložného práva môže byť použitá aj dom či byt vo vlastníctve tretej osoby (so súhlasom majiteľa a s jeho podpisom záložnej zmluvy).
Ako predmet zabezpečenia je možné použiť byt, dom (aj rozostavaný), stavebný pozemok ale aj nehnuteľnosti určené na rekreáciu- chaty, apartmány.
Spravidla nie je možné získať hypotéku na pozemok bez vybudovaných inžinierskych sietí. Banky požadujú, aby na pozemku alebo aspoň na jeho hranici bola vybudovaná aspoň časť inžinierskych sietí. Pokiaľ chce záujemca získať úver, musí si vybudovať siete z vlastného vrecka, a až potom žiadať o úver na ďalšiu výstavbu.
Bez ďalších záložných práv a obmedzení prevodu
Podľa zákona o bankách, hypotéka nesmie byť zabezpečená takou nehnuteľnosťou, na ktorej už vzniklo a trvá iné záložné právo alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti, s istými výnimkami – ako napríklad poskytnutie iného úveru tou istou bankou, záložné právo v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania alebo v prospech stavebnej sporiteľne.
Zabezpečovacia nehnuteľnosť pod lupou
Keďže klient ručí za riadne splácanie svojho záväzku nehnuteľnosťou, banky si dávajú poriadne záležať na tom, aby založená nehnuteľnosť nepresiahla hodnotu úveru nielen v okamihu žiadosti, ale aj počas celej lehoty splácania. Vytvára si tým priestor na to, aby v prípade, že klient prestane úver splácať mohla z predaja získať dostatok financií na uspokojenie svojej pohľadávky.
Pri posudzovaní žiadosti sa teda veľmi prihliada na lokalitu, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza. Logicky sú uprednostňované trvalo osídlené lokality v blízkosti veľkých miest, kde je dopyt po nehnuteľnostiach vyšší. Úver na chatu či dom v menej atraktívnych lokalitách si banky zvyknú poistiť tým, úver poskytnú s LTV od 40-65 %.
Hodnotu nehnuteľnosti stanovuje znalecký posudok – ten spravidla odzrkadľuje trhovú hodnotu, niekedy môže byť hodnota podľa znaleckého posudku mierne nižšia – do 10 % oproti trhovej cene.
Správnosť vypočítanej hodnoty ešte podlieha internej kontrole v banke, čo boli dodržané postupy na výpočet hodnoty nehnuteľnosti. Podľa § 73 zákona o bankách hodnotu nehnuteľnosti aj tak v konečnom dôsledku stanoví banka na základe celkového posúdenia nehnuteľnosti. V praxi sa tak často stáva, že banka ešte zníži cenu stanovenú súdnym znalcom.
S poistením nehnuteľnosti a vinkuláciou poistného plnenia v prospech banky
Ďalšou podmienkou poskytnutia hypotéky je uzatvorenie poistenia proti zničeniu a poškodeniu zabezpečovacej nehnuteľnosti a tiež vinkulácia poistného plnenia v prospech banky. Vinkulácia znamená, že v prípade poistnej udalosti poisťovňa peniaze poukáže nie na účet poistenca, ale banky. Tá neskôr podľa vlastných pravidiel rozhoduje o tom, za akých podmienok je možné vydať súhlas s devinkuláciou poistnej sumy – jej poukázaním na účet klienta.
Poistenie musí byť uzatvorené minimálne na sumu, ktorá zodpovedá objemu poskytnutého úveru. Väčšina bánk poskytujúcich hypotéky a úvery na bývanie Vám priamo na pobočke pri vybavovaní úveru ponúkne možnosť uzatvoriť poistenie s partnerskou poisťovňou. Klient však nemusí využiť naservírovanú ponuku, ale môže sa poistiť v ktorejkoľvek inej poisťovni. Poistenie nehnuteľnosti je dôležitá vec, preto by bolo chybou brať ho len ako ďalšiu položku, ktorú treba odškrtnúť pri vybavovaní úveru.
